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房主、租客、員工通吃,蛋殼公寓趁疫情“空手套”近3億資金


  《職業經理人周刊》   獵頭班長v微博   微信:AirPnP   2020/2/8
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來源:節點財經

編輯 | 森淼

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近日,多名認證為“蛋殼公寓員工”的賬號,在脈脈APP上發布消息稱,“蛋殼公寓員工1月份工資推遲到3月份發,2月份只發北京市基本工資,并向多數員工通知,因疫情影響嚴重,節后不用上班。”


圖片來源:脈脈

除了員工爆料外,在房東端,蛋殼也在進行一系列的“減負”計劃。據界面新聞報道,不少蛋殼公寓房東反映,蛋殼客服通過電話溝通要求房東免租一個月,而與此同時,部分房東們的租金也并未如約到賬。在黑貓投訴、聚投訴等平臺上,我們也看到一些房東投訴蛋殼公寓房租的投訴內容。但是租客的房租卻要按時交付。

那么問題來了,一邊讓房東免租,一邊收著租客的錢,這一來一去之間,差價去哪了?

媒體曝光蛋殼“套差價”

2月3日,《北京青年報》報道稱一名消費者在某互聯網平臺反映:“本人于2019年9月13日與蛋殼簽訂房屋委托合同,2020年1月28日應該打房租的時間,蛋殼沒有打款,我打客服電話不通,1月31日晚上,一位自稱蛋殼管家的給我打電話,說因疫情問題房租得晚一個月給打款,并且要延長一個月免租期,沒有商量余地,他只是通知一下。這明顯是違約行為,蛋殼公寓行為可笑至極,請平臺核查,還我公道。”據查詢,該互聯網平臺僅2月1日和2月2日兩天,對蛋殼公寓的投訴就高達數十起,投訴原因全部是因為蛋殼公寓未按合同按期支付應付給房東的賬款。


網傳蛋殼內部文件截圖

另據自媒體《差評》報道,其從相關人士處拿到了一份針對房東的話術顯示,武漢房東的免租期甚至長達90天,其他城市免租期30天。

同時,一名家住大興棗園北里的業主稱自己2019年8月6日把房子租給蛋殼公寓,2020年1月25日應付租金14793元。該房主原以為過年放假沒打錢沒太著急,過年期間打過客服電話,客服說讓等到1月31號他們上班了再聯系,應該1月31號就能打錢。結果到2月2日,該房主接到蛋殼公寓的人說因為疫情讓其多給免一個月租金,并且還得一個月以后給錢。根據該用戶上傳的租賃合同顯示,該網友與蛋殼公寓簽署的合同有效期為2019-8-26至2025-2-16,蛋殼公寓須在2020年1月25日,向該房主支付14793元的房租,但是該房主至今未收到相應租金。


圖片來源:

聚投訴

而在租戶端,由于蛋殼公寓和金融機構有合作,租戶分期月付的房租能比正常月付便宜不少,因此相當一部分房客都會選擇分期月付的付款方式。據招股書披露,蛋殼公寓的主要資金來源包括金融機構的預付租金融資和租客的預付款,即“租金貸”。2017年-2019年前九個月,金融機構分別預付了9.38億元、2.13億元和31.06億元,并由租客墊付1.06億元、2.80億元和7.94億元。

換句話說,蛋殼公寓早就從金融機構拿到了合同內的房租(租賃合同一般為12個月或更久),房客每月支付的只是金融機構的貸款本息而已。

這就有意思了,蛋殼左手不給房主交房租,右手房客的房租卻照收不誤!


網傳蛋殼內部文件截圖

據說蛋殼公寓這次溝通了7.2萬套房源的房主,若按每套房子月租4000元算的話,蛋殼相當于一下子截留出了2.88億元的可用資金!

從某種程度上講,租金爭議在疫情下成為當下輿論最為關注的社會話題之一。不少商戶受疫情影響,經營壓力較大;不少上班族春節回家難以返回,房屋租金白白浪費。

在商業租金方面,萬達、保利、美的等多家商業地產公司宣布對企業商業項目減免租金,將企業擔當體現得淋漓盡致。

但對于像蛋殼公寓這些“二房東”,房屋所有權歸房主所有,關于是否減免,很多機構只能發起倡議而不是強制。

原本蛋殼公寓為租客著想協調房東減免租金是一種積極的行為,但從如今的操作來看,主張不可抗力的蛋殼公寓應該有履行通知并提供證據的義務,而不是任由輿論發酵。這對于上市公司而言,這種負面信息激增絕對不是什么好消息。

都是減免租金,蛋殼公寓的這波操作堪稱“極品”。

空手套差價事出有因

蛋殼公寓成立于5年前,今年1月赴美上市,是青客公寓之后的又一家長租公寓上市公司。

5年時間內,借助互聯網和長租公寓風口,蛋殼公寓規模發展迅速。

招股書顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州、成都、蘇州、無錫、西安、重慶共13個地區,公寓單元數量從2015年的2400間猛增到2019年9月底的40.7萬間,不到四年時間增長了166倍。公司營收也從2017年的6.6億人民幣增長至2018年的26.8億,2019年前9個月更是實現50億元人民幣的營收,較2018年同期增長了199%。


圖片來源:蛋殼公寓招股書

但蛋殼公寓直線上升的營收并沒有覆蓋成本,而且深陷虧損。招股書顯示,2017年至2019年前9個月,公司凈虧損分別為2.7億、14億和25億。同時,公司報告期內經營活動的現金流為人民幣-1.15億元、-11.6億元和-16.3億元。


同時,蛋殼公寓在招股書中表示,募集的資金將用以擴大公寓網絡和服務范圍,改善公寓質量,以及開發技術系統以支持規模增長。預計成本和費用在未來會繼續增加,并預計會產生額外的銷售和營銷費用以及一般和管理費用,暗示這些因素都讓公司未來幾年仍無法盈利或實現正現金流。

常年現金流為負,讓蛋殼的日子并不好過。

所謂“君子愛財取之有道”,長租公寓企業既然和房東已經簽訂了協議,即便在疫情這種“不可抗力”下,仍需要與房東和租戶協商解決相關事項,避免“一刀切”的武斷。而逼迫房東免租的話,無疑侵害了當事人利益。

長租公寓如何過冬?

不得不說,近段時間關于長租公寓的負面消息不算少。除了蛋殼這一連串的瓜,各大頭部長租公寓在經營方面似乎也有一些不好的報道。

回望過去的2019年,整個長租公寓行業都在面臨艱難的生存困境。根據公開媒體報道顯示,杭州鼎家、上海寓見、長沙加菲貓、北京昊園恒業、南京樂伽公寓等多家公司被曝出現問題,行業存在明顯的陰霾。

在這陰霾中,幸存者蛋殼公寓還是上市了。但蛋殼也沒有創造驚喜,開盤就破發,上市當日市值27.4億美元,截止2月6日收盤,蛋殼公寓市值為25.16億美元,縮水超2億美元。

從商業模式的角度來看,長租公寓平臺們賺錢也不易。

房租是長租公寓成本結構中最大的一塊,根據蛋殼公寓在招股書中披露的信息,2019年前9個月,租賃營業成本占比高達89%,2017年、2018年的數據是77.9%和81.2%。同樣,青客2019年前9個月,承租費用占到總運營成本的77%。考慮到平臺在裝修、獲客、服務搭建、技術、團隊上的其他支出,單純通過房租價差短期內無法打平成本,虧損仍是行業主題。

招股書數據顯示,近三年,蛋殼公寓累計凈虧損超40億元,規模更小的青客最近三年累計虧損9.62億。另外,自如、魔方公寓、樂乎公寓等也處于虧損狀態。

疫情之下,著名投資人朱嘯虎對創業公司們的建議是,一定要嚴控成本,死卡現金,最少要保持假設沒有任何收入的情況下6個月的現金,最好有12個月,根據這個來倒算成本。“跪著也要活下去,熬過去就是春天!”

根據艾媒咨詢的統計,截止到2018年,中國流動人口超過2.2億人,房屋租賃市場可租賃面積有67.3億平米。預計到2022年,流動人口將達到2.4億,租賃面積將達到80.6億平米。從行業角度來看,不管是房東還是租客,集約化經營都有利于租賃市場走向正規。所以如果長租公寓能夠做好精細化運營,整個行業并不缺乏盈利空間。

除了廣闊的市場前景,長租公寓也可以探索更多的增值服務。

蛋殼公寓的招股書也明確寫到,嵌入其他第三方服務提供商,提供更大范圍的服務來更好地服務租戶,并探索新的增值服務,如智能家居、搬家服務、金融與保險服務,及新零售和其他本地服務。

而能否在租房市場上開掘家居、物流、金融等各種衍生業態,考驗的是公司的數據管理、分析、整合能力,需要極強的技術基因,遠不是一個普通“二房東”能勝任的。

作為國內長租公寓行業代表,蛋殼公寓上市表明其經過了市場初期的多重考驗,并階段性獲得用戶和市場的認可。但若將眼光放長,在特殊時期選擇以防疫為名,對業主、租客“兩頭吃”顯然十分不妥。

疫情之下,無論租客、房東還是平臺,沒有人是贏家,在負面影響不可避免的既定事實下,如何盡快度過危機,將損失降到最低是行業及上下游更應該關注的問題。

(來源:新浪財經)


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